富山県でアパートを所有しているオーナー様から、
「数か月募集しているのに空室が埋まらない」
「管理会社から家賃を下げるように言われた」
「リフォームにお金をかけたのに入居者が決まらない」
という相談を受けることがあります。
空室が長期化すると、最初に検討されるのが家賃の値下げです。
確かに、家賃を下げることで問い合わせが増える場合はあります。しかし、空室の原因を調べないまま家賃を下げても、問題が解決するとは限りません。
募集方法、写真、設備、部屋の状態、管理状態など、家賃以外の部分に原因がある可能性もあります。
私は約30年間、賃貸仲介、賃貸管理、空室対策、修繕などの現場に携わってきました。
この記事では、その実務経験に基づく判断軸として、富山でアパートの空室が埋まらないときに確認したい7つの原因を解説します。
1．募集家賃が周辺相場と合っていない
最初に確認するのは募集家賃です。
ただし、「空室だから家賃を下げる」という意味ではありません。
同じ地域にある競合物件と比べて、現在の募集条件が妥当なのかを確認します。
比較する項目は家賃だけではありません。
- 共益費
- 駐車場料金
- 敷金・礼金
- 保証会社の初期費用
- 仲介手数料
- 更新料
- 町費などの月額費用
- インターネット利用料
- 入居時に必要なその他の費用
家賃が競合物件より3,000円安くても、入居時の初期費用や毎月の諸費用が高ければ、入居希望者から選ばれないことがあります。
反対に、設備や管理状態が優れている物件であれば、周辺より家賃が多少高くても選ばれる可能性があります。
確認すべきなのは、家賃の高い・安いだけではなく、入居希望者が負担する費用と得られる住環境のバランスです。
条件を変える前に確認すること
- 同じ地域で募集中の類似物件
- 成約した物件と募集中のまま残っている物件
- 間取り、築年数、広さ
- 駐車場の台数
- 設備と内装
- 初期費用と毎月の総支払額
募集家賃を変更する場合も、根拠を明確にしてから判断することが大切です。
2．物件の写真で損をしている
入居希望者が最初に見るのは、実際の部屋ではなく、インターネットに掲載された写真であることが一般的です。
そのため、写真の印象が悪ければ、内見の候補に入らない可能性があります。
次のような写真になっていないか確認してください。
- 部屋が暗く見える
- 写真が少ない
- 画面が傾いている
- 室内が狭く見える
- 清掃前の状態で撮影されている
- 同じような写真が並んでいる
- 水回りの写真がない
- 収納内部が分からない
- 駐車場や共用部が掲載されていない
- 写真が現在の室内と一致していない
実際には明るくてきれいな部屋でも、掲載写真が暗ければ、その魅力は伝わりません。
写真を増やすだけでなく、入居後の生活を想像できる順番で掲載することも重要です。
外観、玄関、居室、収納、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、設備、ベランダ、眺望、駐車場、共用部など、物件全体が分かる写真を用意します。
空室対策というと高額なリフォームを考えがちですが、まずは現在の部屋の魅力が正しく伝わっているかを確認すべきです。
3．募集情報が入居希望者に届いていない
どれだけ良い部屋でも、入居希望者に存在を知ってもらえなければ決まりません。
管理会社へ募集を任せている場合は、次の項目を確認してください。
- どの不動産情報サイトに掲載されているか
- 掲載内容に誤りがないか
- 写真が十分に登録されているか
- 間取りや設備が正しく掲載されているか
- 他の仲介会社も紹介できる状態か
- 募集開始から問い合わせが何件あったか
- 内見は何件あったか
- 内見後に決まらなかった理由は何か
問い合わせ件数と内見件数を分けて考えることが重要です。
問い合わせ自体が少ない場合
募集条件、写真、掲載情報、物件の露出などに問題がある可能性があります。
問い合わせはあるが内見に進まない場合
初期費用、入居条件、立地、案内対応などを再確認します。
内見はあるが契約にならない場合
室内の状態、におい、清掃、設備、共用部、競合物件との比較などが判断材料になります。
「何か月も決まらない」という結果だけでは、正しい対策を選べません。
入居者募集を段階に分け、どこで候補から外れているのかを調べる必要があります。
4．入居者が求める設備と合っていない
設備を新しくすれば、必ず入居者が決まるわけではありません。
重要なのは、その物件の入居対象者が必要としている設備を見極めることです。
単身者向け物件と家族向け物件では、求められる設備が異なります。
たとえば、次のような項目が比較されます。
- エアコン
- インターネット環境
- モニター付きインターホン
- 温水洗浄便座
- 独立洗面台
- 室内洗濯機置き場
- 収納
- 宅配ボックス
- 防犯設備
- 駐車場
- 融雪設備や除雪体制
富山では、冬季の降雪や凍結を考慮する必要があります。
駐車場を確保できても、積雪時に車を出しにくい、除雪方法が分からないといった状態では、入居希望者が不安を感じることがあります。
一方で、周辺の競合物件にほとんど導入されていない高額設備を付けても、その費用を家賃で回収できるとは限りません。
設備投資をする前に、
「誰に住んでもらいたいのか」
「競合物件と比較して何が不足しているのか」
「導入費用を何年で回収できるのか」
を確認してください。
5．室内や共用部の管理状態が悪い
入居希望者は、室内だけを見て契約を決めるわけではありません。
物件へ到着したときから、すでに判断は始まっています。
- 敷地内にごみが落ちている
- 郵便受けにチラシがたまっている
- 共用灯が切れている
- 廊下や階段が汚れている
- 雑草が伸びている
- 駐輪場が乱れている
- ごみ置き場が汚れている
- 掲示物が古い
- 外壁や看板が傷んでいる
- 室内に下水や排水のにおいがある
こうした状態では、「入居後もきちんと対応してもらえないのではないか」と思われる可能性があります。
高額なリフォームをする前に、清掃、照明、除草、掲示物、においなど、比較的少ない費用で改善できる部分を確認してください。
入居者募集では、部屋そのものだけでなく、物件全体の安心感や清潔感も重要です。
6．リフォームの内容が入居需要と合っていない
空室対策としてリフォームを行う場合、費用をかけること自体が目的になってはいけません。
よくあるのが、オーナー様や施工会社の好みを優先し、実際の入居者が求める内容とずれてしまうケースです。
たとえば、壁紙の一面だけを派手な色に変えても、水回りが古いままであれば、物件全体の評価が上がらない可能性があります。
反対に、すべてを新品に交換しなくても、清掃、補修、照明、床材などを適切に整えることで印象が改善する場合もあります。
リフォーム前には、次の順番で考えます。
- 空室の原因を特定する
- 入居対象者を決める
- 競合物件を確認する
- 改善する項目の優先順位を決める
- 費用と期待できる効果を比較する
- 投じた費用を何年で回収できるか計算する
仮に50万円のリフォームによって家賃を月額3,000円上げられたとしても、単純計算では家賃増額分だけで50万円を回収するまで約13年11か月かかります。
計算は次のとおりです。
50万円 ÷ 月額3,000円 ÷ 12か月 ＝ 約13.9年
ただし、リフォームによって空室期間を短縮できる場合には、その効果も含めて検討する必要があります。
大切なのは、工事金額の大小ではなく、空室改善と物件価値の維持に本当に必要な工事かどうかです。
7．管理会社から具体的な改善提案がない
空室が長期化しているにもかかわらず、
「もう少し様子を見ましょう」
「繁忙期になれば決まると思います」
「家賃を下げるしかありません」
という説明だけで終わっている場合は、募集状況を詳しく確認する必要があります。
私は、管理会社は単なる建物の管理業者ではなく、オーナー様の「共同経営者」であるべきだと考えています。
空室が発生したときには、少なくとも次の内容を報告・提案できることが望ましいと考えます。
- 問い合わせ件数
- 内見件数
- 内見後の反応
- 競合物件との比較
- 募集条件の問題点
- 写真や掲載情報の改善
- 必要な修繕と優先順位
- 家賃を変更する場合の根拠
- 対策費用と期待できる効果
- 実施後の検証方法
管理会社を変更すれば、必ず空室が埋まるわけではありません。
まずは現在の管理会社と情報を共有し、具体的な原因分析と改善策を求めることが先です。
それでも明確な説明や提案が得られない場合には、管理体制そのものを見直すことも選択肢になります。
家賃を下げる前に確認するチェックリスト
家賃を変更する前に、次の項目を確認してください。
- 周辺の類似物件と募集条件を比較した
- 家賃以外の初期費用や月額費用も比較した
- 写真の明るさ、枚数、内容を確認した
- 募集情報の誤りや不足を確認した
- 問い合わせ件数と内見件数を把握した
- 内見後に決まらなかった理由を確認した
- 室内の清掃状態やにおいを確認した
- 共用部と敷地内を現地で確認した
- 入居対象者に必要な設備を調べた
- リフォーム費用の回収期間を計算した
- 管理会社から具体的な改善案を受けた
確認していない項目があるなら、先に調べるべきことが残っています。
空室対策は「原因の特定」から始める
空室には必ず何らかの理由があります。
ただし、原因は一つとは限りません。
家賃、初期費用、写真、募集方法、設備、清掃、共用部、管理会社の対応など、複数の問題が重なっていることもあります。
だからこそ、最初から家賃の値下げだけに頼るのではなく、
- 現状を数字で確認する
- 競合物件と比較する
- 選ばれない原因を特定する
- 必要な対策を実行する
- 結果を検証する
という順番が大切です。
富山賃貸経営塾では、オーナー様の収益を最大化し、空室や修繕などのリスクを最小化するという視点から、賃貸経営の判断材料を発信しています。
現在の空室対策に疑問を感じている方や、管理会社からの提案が適切なのか判断できない方は、一人で結論を出す前にご相談ください。
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