賃貸オーナー様から、
「管理会社から修繕を提案されたが、本当に必要なのか分からない」
「空室対策としてリフォームしたいが、どこまでお金をかけるべきか」
「古いアパートに高額な修繕費をかけても回収できるのか」
という相談を受けることがあります。
賃貸経営では、修繕費をゼロにすることはできません。
建物や設備は、時間の経過や使用によって劣化します。修繕を先送りすれば、被害が拡大したり、入居者の生活に支障が出たりする可能性があります。
一方で、勧められた工事をすべて実施すればよいわけでもありません。
入居需要や家賃に合わない過剰な設備投資をすると、工事費を回収できず、賃貸経営を圧迫することがあります。
私は約30年間、賃貸管理、空室対策、原状回復、建物修繕などの現場に携わってきました。
この記事では、その実務経験に基づく判断軸として、アパートの修繕費をどこまでかけるべきかを判断する7つの基準を解説します。
修繕には3つの種類がある
修繕を検討するときは、最初に目的を分けることが重要です。
1．緊急修繕
入居者の安全や生活、建物の維持に直接関係する修繕です。
- 漏水
- 雨漏り
- 給排水設備の故障
- 給湯器の故障
- 共用灯の故障
- 階段や手すりの破損
- 屋根や外壁材の落下のおそれ
- 電気設備の不具合
放置することで被害が拡大する可能性があるため、迅速な判断が求められます。
2．原状回復
入居者の退去後、次の入居者を募集できる状態へ戻す工事です。
- 清掃
- 壁紙や床の補修
- 破損した設備の修理
- 鍵の交換
- においや汚れへの対応
どこまでを貸主が負担し、どこからを借主が負担するかは、契約内容、損耗の原因、使用期間などによって異なります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、一般的な基準を示していますが、法律そのものではありません。実際の負担は、個別の契約や事実関係を確認して判断する必要があります。
3．計画修繕・設備投資
建物の劣化を防ぎ、入居率や物件価値を維持するために計画的に行う工事です。
- 屋根や屋上防水
- 外壁塗装
- シーリング
- 給排水管
- 共用部の改修
- エアコンや給湯器の交換
- 防犯設備
- インターネット設備
- 宅配ボックス
国土交通省も、民間賃貸住宅の計画修繕に関する調査報告や事例集を公開しています。
重要なのは、故障してから慌てて直すだけでなく、将来必要になる修繕と資金を事前に把握することです。
判断基準1．入居者の安全と生活に関係するか
最優先すべきなのは、入居者の安全や生活に影響する修繕です。
たとえば、外壁の一部が剝がれ落ちる可能性がある、階段の手すりがぐらついている、漏電のおそれがあるといった状態を、収益性だけで判断してはいけません。
また、漏水を放置すると、一つの部屋だけでなく、下階や共用部へ被害が広がることがあります。
修繕の必要性を判断するときは、次の順番で確認します。
- 人身事故につながる可能性があるか
- 入居者の生活に重大な支障があるか
- 放置すると被害が拡大するか
- 建物の耐久性に影響するか
- 法令や契約上の問題があるか
安全や被害拡大に関係する場合は、家賃の増額や工事費の回収だけで判断すべきではありません。
判断が難しい場合は、管理会社だけでなく、建築士や施工業者などに現地確認を依頼します。
判断基準2．修理と交換のどちらが合理的か
設備が故障したとき、必ず新品へ交換する必要があるとは限りません。
修理で対応できる場合もあります。
一方、古い設備を何度も修理すると、最終的に交換するより費用が高くなることがあります。
次の項目を比較してください。
- 設備の使用年数
- 故障の原因
- 修理費
- 交換費
- 部品供給の有無
- 過去の修理回数
- 修理後に見込める使用期間
- 再び故障した場合の影響
- 入居者への負担
- 交換によって得られる効果
たとえば、修理費が安くても、短期間で再度故障する可能性が高い場合は、交換したほうが合理的なことがあります。
反対に、部品交換だけで十分に使用できる設備を、見た目が古いという理由だけで交換しても、費用を回収できるとは限りません。
管理会社や施工業者には、修理案と交換案の両方について、費用と見通しを説明してもらいましょう。
判断基準3．空室の本当の原因を改善できるか
空室対策として工事を行う場合は、その工事が入居者に選ばれない原因を改善できるかを確認します。
空室の原因が募集写真や初期費用にあるのに、高額な設備を追加しても解決しない可能性があります。
工事を決める前に、次の項目を確認してください。
- 問い合わせは何件あるか
- 内見は何件あるか
- 内見後に決まらない理由は何か
- 競合物件より不足している設備は何か
- 室内の清掃やにおいに問題はないか
- 共用部や外観の印象は悪くないか
- 募集家賃と初期費用は適切か
- 想定している入居者層は正しいか
問い合わせ自体がない場合と、内見後に断られる場合では、必要な対策が異なります。
空室だからリフォームするのではなく、原因を特定し、その原因を改善するために工事を行うことが重要です。
判断基準4．工事費を何年で回収できるか
収益改善を目的とする設備投資では、回収期間を計算します。
たとえば、60万円の工事によって、家賃を月額5,000円上げられると仮定します。
家賃の増額分だけで計算した単純な回収期間は、
60万円 ÷ 5,000円 ÷ 12か月 ＝ 10年
です。
ただし、これは10年間、増額した家賃を維持でき、空室や追加支出が発生しないと仮定した単純計算です。
実際には、次の効果も考える必要があります。
- 空室期間を短縮できるか
- 入居期間が長くなるか
- 退去時の原状回復費を減らせるか
- 故障や緊急対応を減らせるか
- 物件の売却価格に影響するか
- 維持費や電気代を削減できるか
反対に、工事によって家賃を上げられる保証はありません。
「工事をすれば家賃を上げられる」という説明を受けた場合は、周辺で実際に成約している類似物件の条件を確認してください。
判断基準5．入居対象者が本当に求めているか
設備投資では、オーナー様の好みより、入居者が必要としているかどうかを優先します。
単身者向け、家族向け、高齢者向けなど、想定する入居者によって必要な設備は異なります。
たとえば、次のような設備が検討対象になります。
- 無料または定額のインターネット環境
- モニター付きインターホン
- エアコン
- 温水洗浄便座
- 独立洗面台
- 室内物干し
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- 収納
- 駐車場や駐輪場
- 融雪設備
富山では、冬季の積雪や凍結を考慮する必要があります。
ただし、地域、建物、駐車場の形状によって必要な対応は異なります。融雪設備を導入すればすべて解決するわけではなく、設置費や維持費も含めた検討が必要です。
競合物件にある設備をすべて追加するのではなく、入居者の不便や不安を解消できる設備から優先します。
判断基準6．保有期間と出口戦略に合っているか
同じ工事でも、今後20年間保有する物件と、数年以内に売却する物件では判断が変わります。
長期保有する予定であれば、建物の耐久性や維持費を考えた修繕が重要になります。
一方、売却を予定している場合でも、必要な修繕をすべて止めてよいわけではありません。
管理状態が悪く、空室や故障が多い物件は、買主が将来の支出を見込んで価格を判断する可能性があります。
修繕を決める前に、次の項目を整理してください。
- あと何年保有する予定か
- 将来は売却するのか
- 相続する予定があるか
- 建て替えの可能性があるか
- ローンの残存期間
- 現在の入居率
- 今後の家賃収入
- 工事をしない場合のリスク
- 工事が売却時の評価に与える影響
「古いから工事をしない」「売却するから直さない」と一律に決めるのではなく、保有方針と経営計画から判断します。
判断基準7．必要な修繕資金を確保できるか
修繕費は、故障したときだけ考えるものではありません。
将来必要になる工事を予測し、毎年の家賃収入から資金を確保する必要があります。
まず、次の情報を一覧にします。
- 建築年
- 構造
- 過去の修繕履歴
- 現在の建物と設備の状態
- 今後必要になる修繕
- おおよその実施時期
- 現時点の概算費用
- 毎年確保する修繕資金
修繕の時期は、建物の構造、材料、施工状態、気候、使用状況、過去の維持管理によって変わります。
「築何年だから必ず工事が必要」と年数だけで判断せず、現地調査を行ったうえで計画を作成してください。
また、将来の工事価格を正確に予測することはできません。
そのため、修繕計画は一度作って終わりではなく、建物の状態や見積価格に合わせて定期的に見直します。
修繕の優先順位は4段階で考える
複数の修繕が必要な場合は、次の4段階に分けると判断しやすくなります。
優先度A：直ちに対応する
- 人身事故のおそれがある
- 漏水や雨漏りが発生している
- 入居者の生活に重大な支障がある
- 放置すると被害が拡大する
- 建物の安全性に関係する
優先度B：早期に計画する
- 劣化が進んでいる
- 近い将来に故障する可能性がある
- 修繕を遅らせると費用が増える可能性がある
- 入居者から同じ相談が繰り返されている
優先度C：収益改善の効果を計算する
- 空室対策のリフォーム
- 設備の追加
- 外観や共用部の改善
- 家賃維持を目的とした改修
優先度D：現時点では見送る
- 入居者の需要が確認できない
- 費用回収の見込みが低い
- 他に優先すべき修繕がある
- オーナー様の保有方針と合わない
見送る場合も、何もしないまま忘れてはいけません。
再確認する時期を決め、建物の状態を継続して確認します。
修繕の見積りで確認したいこと
工事を発注する前には、次の項目を確認してください。
- 修繕箇所の写真
- 故障や劣化の原因
- 工事の必要性
- 緊急性
- 工事の範囲
- 使用する材料や設備
- 修理と交換の選択肢
- 見積りに含まれていない費用
- 工事期間
- 入居者への影響
- 保証の有無と内容
- 工事をしない場合のリスク
金額が大きい場合は、必要に応じて複数の見積りを比較します。
ただし、最も安い見積りが最適とは限りません。
工事範囲、材料、保証、施工方法が異なれば、金額だけを比べることはできません。
同じ条件で見積りを取り、違いを確認することが重要です。
修繕費を削ることが利益ではない
修繕費を使わなければ、その年の手残りは増えます。
しかし、必要な修繕まで先送りすると、
- 故障や被害が拡大する
- 入居者が退去する
- 新しい入居者に選ばれなくなる
- 家賃を維持できなくなる
- 建物の価値が低下する
- 売却時の評価に影響する
という結果につながる可能性があります。
反対に、費用をかければ必ず入居率や物件価値が上がるわけでもありません。
賃貸経営における修繕は、「実施するか、しないか」だけで考えるものではありません。
何を、なぜ、いつ行うのか。
どの問題を改善し、どのような効果を期待するのか。
その費用を経営として負担できるのか。
ここまで整理して判断することが大切です。
富山賃貸経営塾では、修繕工事を受注することを目的にするのではなく、オーナー様が必要性、優先順位、費用対効果を判断するための情報をお伝えします。
管理会社から提案された修繕が適切なのか分からない方や、古いアパートへどこまで費用をかけるべきか迷っている方は、一人で決める前にご相談ください。
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参考資料
- 国土交通省「民間賃貸住宅―計画修繕を含む投資判断について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000016.html - 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html - 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
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