富山県でアパートやマンションの購入を検討している方から、
「この物件を買っても大丈夫でしょうか」
「表面利回りが高ければ、収益物件として安心ですか」
「富山なら、どの地域を選ぶべきでしょうか」
という相談を受けることがあります。
物件価格や利回りは、もちろん大切です。
しかし、それだけで賃貸経営の成否を判断することはできません。
私は約30年間、賃貸仲介、賃貸管理、空室対策、修繕、収益不動産売買などの現場に携わってきました。
その経験から強く感じるのは、賃貸経営は単なる「投資」ではなく、一つの「経営」だということです。
この記事では、富山県で賃貸経営を始める前に、必ず確認しておきたい7つのポイントを解説します。
1．物件を買う前に「経営計画」をつくる
賃貸経営のスタートは、物件を探すことではありません。
まず考えるべきなのは、何のために賃貸経営を行うのかということです。
- 毎月の安定収入を得たい
- 将来の年金代わりにしたい
- 相続した土地や建物を活用したい
- 長期的に資産を形成したい
- 将来、子どもへ資産を引き継ぎたい
目的が違えば、選ぶべき物件や資金計画、保有期間も変わります。
たとえば、毎月の手残りを重視する人と、将来の資産価値を重視する人では、同じ物件を見ても判断が異なります。
購入前には、少なくとも次の項目を数字にしてみてください。
- 自己資金
- 借入額と返済期間
- 想定家賃収入
- 想定入居率
- 管理費
- 固定資産税
- 火災・地震保険料
- 共用部の電気代や清掃費
- 修繕費
- 入退去時の原状回復費
- 将来の設備交換費
- 購入後に手元へ残しておく資金
満室時の収入だけを見て判断してはいけません。
空室、家賃の下落、修繕の発生を織り込んでも経営を継続できるかを確認する必要があります。
2．「富山県」という大きなくくりだけで判断しない
富山県内であっても、地域によって賃貸需要は大きく異なります。
同じ富山市内でも、駅へのアクセス、周辺企業、学校、病院、商業施設、道路環境などによって、求められる間取りや家賃帯は変わります。富山市は約20年前に6市町村が合併しました。なので、山の中でも「富山市」というケースも多く、岐阜県との県境も「富山市」なので、富山の地理を知らない県外の方だと「富山市」と聞いただけで安心してしまう人もいます。
次のような点を、物件ごとに調べることが重要です。
- 最寄り駅やバス停までの距離
- 通勤・通学のしやすさ
- 周辺の企業や工場、学校、病院
- スーパーやコンビニなどの生活利便性
- 駐車場の台数
- 冬季の除雪や道路状況
- 周辺にある競合物件の家賃と設備
- その地域で実際に選ばれている間取り
- 新築物件や建築予定物件の動向
富山では自動車を利用する世帯が多いため、単に駅から近いだけでなく、駐車場の確保や主要道路への出やすさも重要になります。
また、「人口が減っているから賃貸需要も一律に減る」と単純に決めつけることもできません。
富山県の推計では、2026年7月1日現在の人口は97万7,740人で、前月より635人減少しています。一方、世帯数は41万2,904世帯で、前月より220世帯増加しています。
人口と世帯数は同じ動きをするとは限りません。単身化や世帯分離などによって、地域や間取りによっては一定の賃貸需要が残る可能性があります。
大切なのは、富山県全体の数字ではなく、その物件がある地域で「誰が、なぜ、この部屋を選ぶのか」を考えることです。
3．空室が出た場合の収支を確認する
販売資料に記載された利回りは、多くの場合、満室を前提として計算されています。
しかし、賃貸経営では空室が発生します。
入居者が退去すれば、その部屋の家賃収入は止まります。それでも、ローン返済、固定資産税、保険料、管理費などの支払いは続きます。
購入前には、複数の条件で収支を計算してください。
確認したい収支の例
- 満室の場合
- 入居率90％の場合
- 入居率80％の場合
- 家賃を5％下げた場合
- 家賃を10％下げた場合
- 大きな修繕が発生した場合
- 金利が上昇した場合
特に確認したいのが、損益分岐点です。
何室まで空室になってもローン返済と必要経費を支払えるのか。その状態が半年続いても耐えられるのかを確認します。
2025年度上半期の富山県内における貸家の新設住宅着工戸数は668戸で、前年同期比37.9％減となっています。
ただし、新築供給が減っているという数字だけで、既存物件が必ず埋まるとは判断できません。
入居者は、家賃、立地、設備、清潔感、管理状態などを比較して住まいを選びます。
空室対策は、単純な家賃の値下げだけではありません。
競合物件を調べ、選ばれない理由を特定し、その原因に合った対策を行うことが大切です。
4．修繕費を購入時から考えておく
中古のアパートやマンションでは、購入直後に修繕が必要になることがあります。
購入価格が安く、利回りが高く見えても、給湯器やエアコン、屋根、外壁、配管などの修繕が重なれば、当初の収支計画は大きく変わります。
購入前に確認したい主な項目は次のとおりです。
- 屋根や屋上防水の状態
- 外壁やシーリングの劣化
- 給排水管の状態
- 給湯器やエアコンの年式
- 共用部の照明や設備
- 駐車場の舗装状態
- 雨漏りや漏水の履歴
- 過去の修繕履歴
- 今後予定される大規模修繕
- 冬季の凍結や積雪への対策
設備には寿命があります。
現在問題なく動いていても、複数の設備が同じ時期に交換時期を迎えることもあります。
そのため、毎月の家賃収入をすべて利益として使うのではなく、将来の修繕に備えて資金を残しておく必要があります。
修繕は、単なる支出ではありません。
入居者に選ばれ続け、家賃収入と物件価値を維持するための経営判断です。
ただし、費用をかければ必ず家賃が上がるわけではありません。
「誰に選ばれる物件にするのか」を決め、必要な修繕や設備投資を見極めることが大切です。
5．利回りだけで物件を選ばない
表面利回りが高い物件を見ると、魅力的に感じるかもしれません。
しかし、表面利回りは、年間の想定家賃収入を物件価格で割った数字にすぎません。
実際の経営では、さまざまな支出が発生します。
- 管理委託料
- 修繕費
- 原状回復費
- 入居者募集費用
- 共用部の維持費
- 固定資産税
- 保険料
- 借入金の利息
- 空室期間中の損失
購入前には、現在の入居状況を示すレントロールだけでなく、その内容が実態と合っているかも確認してください。
購入前に確認したい資料
- 入居者ごとの契約家賃
- 契約開始日
- 入居期間
- 敷金などの預かり金
- 家賃滞納の有無
- 駐車場契約の状況
- フリーレントや家賃保証の有無
- 修繕履歴
- 管理契約の内容
- 固定資産税額
- 水道光熱費などの実際の支出
一時的に高い家賃で入居している部屋があっても、退去後に同じ家賃で決まるとは限りません。
現在の収入だけでなく、今後もその家賃を維持できる物件なのかを考える必要があります。
6．管理会社を「共同経営者」として選ぶ
賃貸経営では、管理会社選びが非常に重要です。
私は、管理会社は単なる建物の管理業者ではなく、オーナー様の共同経営者であるべきだと考えています。
管理戸数が多い、有名な会社である、仲介店舗が多いという理由だけで、良い管理会社だとは判断できません。
次の点を確認してみてください。
- 定期的な収支報告があるか
- 空室の原因を具体的に説明できるか
- 家賃を下げる以外の提案ができるか
- 周辺の競合物件を調査しているか
- 修繕の必要性と優先順位を説明できるか
- 入居者からの相談に適切に対応できるか
- 長期的な修繕計画を提案できるか
- オーナー様の目的を理解しているか
- 物件価値を高める視点を持っているか
- 管理会社側の利益だけを優先していないか
空室になったときに、「家賃を下げましょう」と言うだけでは、経営支援とはいえません。
なぜ決まらないのか。
募集条件に問題があるのか、写真や広告に問題があるのか、設備が競合物件に負けているのか、管理状態に問題があるのか。
原因によって対策は異なります。
オーナー様と同じ目線で物件の将来を考え、必要な提案と実行支援ができる会社を選ぶことが大切です。
7．購入する前に出口戦略を決める
出口戦略とは、将来その物件をどうするのかという計画です。
- 長期間保有する
- 一定期間後に売却する
- 建て替える
- 土地として売却する
- 家族へ相続する
- 法人へ引き継ぐ
購入時には物件の魅力ばかりに目が向きますが、将来の売却や相続まで考えておくことが重要です。
建物は年数の経過とともに古くなります。
家賃が下がる可能性があり、修繕費も増えていきます。金融機関の評価や買い手の融資条件も変わります。
出口戦略を考える際には、次の項目を確認します。
- 何年間保有する予定か
- ローン完済時の築年数
- 将来も賃貸需要を見込める立地か
- 売却するときに誰が買う物件なのか
- 土地としての利用価値があるか
- 大規模修繕の時期と費用
- 相続人が経営を引き継げるか
- 売却した場合の税金
購入時点で将来を正確に予測することはできません。
それでも、複数の出口を想定しておけば、環境が変化したときに判断しやすくなります。
契約前の最終チェックリスト
購入の意思を固める前に、次の項目をもう一度確認してください。
- 賃貸経営の目的が明確になっている
- 地域の賃貸需要を調べている
- 競合物件の家賃と設備を確認している
- 空室を想定した収支計算をしている
- 修繕履歴と今後の修繕費を確認している
- レントロールと契約内容を確認している
- 家賃滞納やトラブルの有無を確認している
- 管理会社の方針と対応力を確認している
- 購入後に残す予備資金を決めている
- 売却や相続などの出口を考えている
一つでも不明な点がある場合は、契約を急ぐ必要はありません。
不動産会社、管理会社、金融機関など、相談する相手によって立場や目的が異なり、返ってくる答えが違うこともあります。
情報を集めたうえで、最終的にはオーナー様自身が判断できる状態をつくることが大切です。
富山で賃貸経営を検討している方へ
賃貸経営は、物件を購入したら終わりではありません。
入居者募集、家賃管理、修繕、トラブル対応、資金計画、相続、売却など、長期にわたって判断を続ける経営です。
だからこそ、購入前の検討が大切です。
富山賃貸経営塾では、約30年間の現場経験をもとに、賃貸オーナー様がご自身で判断するために必要な情報をお伝えしています。
現在検討している物件に不安がある方、購入前に確認すべきことを整理したい方は、相談窓口をご利用ください。
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