塾長プロフィール

塾長プロフィール

賃貸経営は、現場を知る人間が語るべきだと思っています。

はじめまして。

「富山賃貸経営塾」を運営している松永です。

私は約30年間、不動産業界に携わり、賃貸仲介、賃貸管理、収益不動産売買、空室対策、店舗運営、組織づくりなど、賃貸不動産の現場と経営の両方を経験してきました。

現在も富山で不動産会社・賃貸管理会社を経営し、日々、オーナー様の賃貸経営と向き合っています。

私がこのサイトを立ち上げた理由は、とてもシンプルです。

「賃貸経営について、本当に現場で起きていることを伝えたい」

と思ったからです。

私は投資用の不動産を個人で所有していません！

はじめに、私は個人で投資用不動産を所有していません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理由は簡単です、利益相反行為を防ぐためです。

本当に「良い物件」というのはどういうものでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　高利回り、相続案件で安価、築浅物件等、色々と条件はあると思いますが、「良い物件」というのは、世間に出回ることなく、広告されることなく、売却されていきます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そして、その購入者のほとんどが「不動産業者」です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一番いい物件、誰もが欲しいと思う物件は「不動産業者や、その社員」が真っ先に買ってしまうのです。　　　　　　　　　　　　　　そして、自分が買わない物件や、欲しいと思わない物件を「お客様」に紹介するのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　私は、これを、詐欺に等しい行為だと思っており「オーナー様と二人三脚の賃貸経営」を謳う私のポリシーに反する行為だと思っています。

この仕事を30年近くやっていると、本気で「欲しい！」と思う物件に何度も遭遇してきましたが「私は、現役で不動産業をやっている間は絶対に個人で物件を買わない」と誓いを立てています。（引退したら物件を買い漁ります！）

注：賃貸経営をやった事の無い人間に何がわかる！と言われそうなので、会社で2棟だけ保有しています（笑）

塾長プロフィール

不動産業界歴：約30年
専門分野：賃貸管理・賃貸仲介・空室対策・収益不動産・管理会社経営・組織づくり
活動地域：富山県　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　著書：顧客に寄り添う不動産コンサルティング: 問題解決の事例集Ⅵ

前職の朝日不動産では、管理戸数約1,000戸弱・社員5名規模から、管理戸数約15,000戸・社員約180名・13店舗規模へ成長していく過程に携わり、自らも7店舗の出店を経験しました。店舗の立ち上げ、仲介業務、管理業務、管理受託営業、採用、面接、店舗運営、社員教育を一手に担い、また、賃貸仲介、管理部門、売買仲介、経理以外の部門は全て現場経験し、責任者も務めました。また、全国賃貸管理ビジネス協会の「新事業・新商品開発委員会」の委員を務め、全国トップクラスの不動産業者の仲間と切磋琢磨し情報交換を行い、全国にネットワークを持つ。そこで学んだことや、実際の現場の中で経験・体験したことを富山賃貸経営塾では本音で発信をしていきます。

前職の朝日不動産在職中に迷惑入居者や理不尽なクレームを対応している際に、何か良い方法はないか？と当時はインターネットの情報も少ないなか、色々調べていた際に「オーナーズエージェント株式会社」の藤澤社長に出会う。当時、藤澤社長は自らが語る10分ほどのVHSのビデオテープを問合せ客に配布しており、今思えば「YouTube」の先駆けである（笑）勝手に師匠だと思っているが、師匠と呼んだことはない（笑）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定期借家契約や転貸借契約、投資分析の概念等、さまざまな事を学び、それを地方都市流にアレンジし、現場で実践してきました。

約30年間、賃貸管理の現場を見てきました

不動産の世界には、たくさんの情報があります。

「高利回り物件」

「満室経営」

「不動産投資で資産形成」

「この設備を導入すれば入居率が上がる」

もちろん、それらが間違っているとは限りません。

しかし、実際に長年、賃貸管理の現場にいると、それほど単純ではないことが分かります。

同じような立地、同じような築年数の物件でも、長期間安定して収益を生み続ける物件もあれば、少しずつ競争力を失っていく物件もあります。

私は約30年間、その両方を見てきました。

成功した物件だけではありません。

空室が増えてしまった物件。

修繕費ばかりが増えてしまった物件。

管理会社との関係がうまくいかなかったオーナー様。

収益物件を購入したものの、想定していた経営ができなかったケース。

そうした成功と失敗の両方を見てきたことが、現在の私の賃貸経営に対する考え方の土台になっています。

私は「賃貸経営は投資ではなく、経営」だと考えています

私がこのサイトで最も伝えたいことの一つです。

賃貸経営は、「投資」ではなく「経営」です。

物件を買えば終わりではありません。

入居者募集、家賃設定、修繕、設備投資、管理会社選び、資金計画、相続、そして最後の売却まで、長い時間をかけて判断を積み重ねていく必要があります。

だから私は、目先の利回りだけで物件を判断することには慎重です。

「今いくら儲かるのか」だけではなく、

「この物件を10年後、20年後、どういう状態にしておきたいのか」

そこから逆算して考えることが、本当の賃貸経営だと思っています。

管理会社は「オーナー様の共同経営者」

私が管理会社を経営するうえで、大切にしている考えがあります。

それが、

「管理会社は、オーナー様の共同経営者である」

という考え方です。

共同経営という事は、一緒に賃貸経営の責任を取るという覚悟です。

家賃を集める。

クレームに対応する。

退去立会いをする。

建物を巡回する。

もちろん、これらも管理会社の仕事です。

しかし、それだけなら「管理業者」です。

私が考える管理会社の仕事は、その先にあります。

この物件をどうすれば長期間競争力のある物件にできるのか。

どこにお金をかけ、どこにはかけないのか。

家賃はいくらが適正なのか。

どんな入居者に住んでもらいたいのか。

いつまで所有するのか。

将来、相続するのか、売却するのか。

そこまでオーナー様と一緒に考える。

それが、管理会社の本来の仕事だと考えています。

「四方良し」の賃貸経営

昔から商売には「三方良し」という言葉があります。

私は、これからの賃貸管理には、もう一つ必要だと考えています。

それが**「社員」**です。

私が目指しているのは、

オーナー様・会社・地域・社員

この四者が長期的に良くなる、「四方良し」の賃貸経営です。

特に地方の管理会社は「人材不足」が深刻な課題です。人材の流出が管理会社に

とって、一番の痛手であり、損害です。

オーナー様だけが利益を得るために、管理会社や社員へ無理を押しつける。

管理会社だけが利益を得るために、オーナー様へ必要のない工事やサービスを提案する。

会社の売上のために、現場の社員を疲弊させる。

私は、こうした経営は長く続かないと考えています。

だからこそ、オーナー様と管理会社が賃貸経営に対する考え方を共有することを大切にしています。

新築だから管理する。

一等地だから管理する。

管理戸数を増やしたいから何でも受ける。

私は、そういう考えではありません。

築50年でも、お互いが同じ方向を向けるのであれば、一緒に良い物件をつくっていきたい。

反対に、どれほど条件の良い物件であっても、根本的な考え方を共有できなければ、

お引き受けしないという判断も必要だと考えています。

富山賃貸経営塾で伝えたいこと

このサイトでは「この方法なら必ず儲かる」という情報を発信するつもりもありません。

私がお伝えしたいのは、

約30年間、賃貸管理の現場と経営に携わってきた人間から見た、賃貸経営の現実です。

空室対策。

家賃設定。

管理会社選び。

修繕・設備投資。

収益物件の購入。

相続。

売却。

そして、賃貸管理会社の経営。

良い話だけではなく、失敗事例や業界の問題についても、必要だと思えば率直に書いていきます。

最終的な判断をするのはオーナー様です。

だからこそ、

「誰かに言われたから決める」のではなく、「自分で判断できるオーナーになってほしい」。

そのための判断材料を提供する場所が「富山賃貸経営塾」です。

富山で賃貸経営をする方にとって、このサイトが10年後、20年後にも役立つ「賃貸経営の教科書」

のような存在になることを目指しています。