家賃の値上げ交渉！なぜ管理会社はやりたがらないのか？
物価の上昇、金利の上昇、修繕費や設備交換費用の高騰……。
最近は、賃貸経営を圧迫する嫌なニュースばかりです。
建物の維持管理に必要な費用は上がる。
借入金の金利も上がる。
ところが、なぜか家賃だけは上げてはいけないような雰囲気があります。
オーナー様が管理会社に、
「そろそろ家賃を上げたいんだけど……」
と相談すると、
「契約期間中は家賃を上げられません」
「更新時でなければ値上げはできません」
なんて返事が返ってくる。
ひどいケースでは、
「契約期間中に家賃を値上げすると違法になります！」
と言われたオーナー様もいるようです。
……いやいや（笑）。
それ、本当に法律を理解して言っていますか？
今回は、なぜ管理会社は家賃の値上げ交渉を嫌がるのか。
そして、賃料増額に関する法律と管理会社が注意すべき問題について、お話ししたいと思います。
家賃の値上げは、契約期間中でも請求できます！
まず、最初にお伝えしておきたいことがあります。
家賃の値上げは、契約期間中でも請求できる場合があります。
その根拠となるのが、借地借家法第32条です。
この法律では、税金などの負担の増減、土地や建物の価格の変動、その他の経済事情の変動、近隣の同種物件の家賃との比較などによって、現在の家賃が不相当になった場合、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定められています。
つまり、家賃の値上げは、必ずしも契約更新時に限定されているわけではありません。
例えば、2年契約で入居していただいている場合でも、法律上の要件を満たせば、契約期間中に賃料増額を請求することは可能です。
ただし、注意点もあります。
一定期間、家賃を増額しないという特約がある場合には、その定めが優先されます。
また、定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約によって借地借家法32条が適用されない場合もあります。
そして、何より重要なのは、
「値上げを請求できること」と「希望どおりの家賃に値上げできること」は別だということです。
借主が拒否した場合、貸主の希望額がそのまま確定するわけではありません。
なぜ「更新時でなければ値上げできない」と言うのか？
では、なぜ管理会社の中には、
「家賃の値上げは更新時でなければできません」
と説明するところがあるのでしょうか。
もちろん、更新時に賃料の見直しを提案すること自体は、合理的な方法の一つです。
しかし、更新時しか増額請求できないという法律上の決まりがあるわけではありません。
私は、こうした説明が出てくる理由の一つに、管理会社側の法律知識の不足があるのではないかと考えています。
もちろん、すべての管理会社がそうだと言っているわけではありません。
実際には、入居者との関係や費用対効果を考え、あえて増額を提案しない会社もあるでしょう。
しかし、法律上は可能なことを、法律上できないと説明してしまうのは問題です。
「できない」のと「やらない」のは、まったく違う話なのです。
管理会社が家賃の値上げを嫌がる理由
ここは、管理会社の立場からお話ししましょう。
正直に言えば、家賃の値上げに関する対応は面倒です（笑）。
オーナー様から、
「家賃を5,000円上げたい」
と相談されても、通知を出せば終わりというわけではありません。
値上げに納得できず、怒って電話をかけてくる入居者。
何度連絡しても電話に出ない入居者。
書類を送っても返送してくれない入居者。
何度も説明を求めてくる入居者。
さまざまな対応が必要になります。
しかも、入居者からすると、管理会社は家賃の値上げを伝えてくる相手です。
当然、反発を受けることもあります。
管理会社からすれば、何もしなければ発生しなかった仕事が増えるわけです。
だから、できればやりたくない。
そんな気持ちは、同じ管理会社として理解できます。
しかし、私は思うのです。
「面倒だからやらない」で、オーナー様の賃貸経営を支えることができるのでしょうか？
管理会社なら、借地借家法くらい理解しておきたい
私は、管理会社が法律をすべて暗記する必要はないと思っています。
しかし、賃貸経営に直接関係する法律については、基本的な知識を持っておくべきです。
民法。
借地借家法。
宅地建物取引業法。
賃貸住宅管理業法。
こうした法律は、我々の仕事に密接に関係しています。
特に、賃貸借契約や賃料に関する法律は、日常業務そのものです。
もちろん、複雑な法的問題については弁護士に確認する必要があります。
それでも、
「契約中の家賃増額請求は法律上できるのか？」
という基本的なことについて、管理会社が誤った説明をしてしまうのは、いかがなものかと思います。
管理会社は、単なる家賃集金会社ではありません。
オーナー様の賃貸経営を支える専門家なのです。
本当の問題は、弁護士法72条の「非弁行為」
ここからが、今回の記事で最も重要な部分です。
家賃の値上げについて、管理会社が注意しなければならない法律があります。
それが、弁護士法第72条です。
いわゆる「非弁行為」に関する規定です。
弁護士法72条では、弁護士などではない者が、報酬を得る目的で、法律事件に関する代理や和解などの法律事務を業として取り扱うことを、原則として禁止しています。
では、家賃の値上げと何の関係があるのでしょうか？
例えば、オーナー様が家賃の値上げを希望したとします。
管理会社が、その意向を借主へ通知する。
ここまでは、通知の内容や業務の実態によって、通常の管理業務として対応できる余地があります。
しかし、借主から、
「値上げには絶対に応じません！」
と明確に拒否された場合はどうでしょうか。
そこで管理会社が貸主に代わり、
「それでは3,000円の値上げでどうでしょう？」
「この条件なら合意してください」
などと、争いになっている賃料について代理交渉を進める。
このような行為は、弁護士法72条に抵触するおそれがあります。
特に、具体的な紛争について、報酬を得る目的で継続的に代理交渉を行う場合には、慎重な判断が必要です。
管理会社だからといって、何でもオーナー様の代理人として交渉できるわけではないのです。
では、管理会社は何もできないのか？
ここで勘違いしてはいけません。
非弁行為の問題があるからといって、管理会社が賃料の見直しに一切関与できないわけではありません。
例えば、管理会社には次のような役割があります。
- 近隣物件の家賃相場を調査する
- 現在の賃料が市場と比べて適正か分析する
- オーナー様に賃料改定の必要性を提案する
- 貸主の意向を伝えるための事務的な対応を行う
- 法的な争いが生じた場合に、弁護士への相談を提案する
ただし、どこまで管理会社が対応できるかは、個別の事情によって変わります。
通知の名目であっても、実態として法律上の争いを代理処理していれば問題となり得ます。
反対に、単なる事務連絡まで、すべて非弁行為になるわけでもありません。
大切なのは、法律上できる業務と、弁護士に任せるべき業務を正しく区別することです。
家賃を上げるには、根拠が必要です
もう一つ、オーナー様にも知っていただきたいことがあります。
家賃は、オーナー様が上げたいと思えば、必ず上げられるものではありません。
借地借家法32条に基づく賃料増額請求では、現在の家賃が不相当になっていることが重要です。
例えば、周辺の同種物件と比較して著しく安い家賃になっている場合。
長年家賃を据え置いた結果、経済事情の変化によって賃料水準が合わなくなっている場合。
税金や建物の維持に関する負担が変化している場合。
こうした事情を総合的に検討する必要があります。
もちろん、物価や金利が上がったからといって、それだけで希望額への値上げが認められるとは限りません。
「家賃を上げたい」という気持ちだけではなく、「なぜ現在の家賃が不相当なのか」を説明できることが重要なのです。
ここに、管理会社の専門性が求められます。
値上げに応じてもらえなかったら、どうなる？
借主が家賃の値上げを拒否した場合、話し合いだけでは解決しないこともあります。
その場合には、必要に応じて調停や訴訟などの法的手続を検討することになります。
また、借地借家法32条では、賃料増額について当事者間で協議が整わない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主が相当と認める額を支払うことで足りるとされています。
ただし、後に裁判で増額が認められ、支払額に不足が生じた場合には、不足額と法律で定められた利息の支払義務が生じます。
つまり、
「値上げ通知を出したのだから、来月から必ず新しい家賃を払ってください！」
という単純な話ではないのです。
だからこそ、管理会社は法律を理解し、必要に応じて弁護士と連携することが重要なのです。
当社では、家賃の値上げにも積極的に取り組んでいます
ちなみに、当社では、オーナー様から家賃の値上げについて相談をいただいた場合、積極的に対応を検討しています。
もちろん、何でもかんでも値上げすればよいとは考えていません。
周辺の家賃相場。
現在の契約条件。
入居期間。
建物の設備や状態。
そして、賃料増額を求める合理的な理由があるのか。
こうしたことを確認したうえで、オーナー様と方針を検討します。
また、法律上の問題が生じないよう、業務範囲を整理し、必要な手続や契約を整えています。
紛争性のある代理交渉など、弁護士に委ねるべき業務については、管理会社だけで抱え込まないことも重要です。
私は、法律を正しく理解して対応することと、最初から「できません」と断ることは、まったく違うと思っています。
家賃の値上げは、賃貸経営の収益改善を考えるうえで重要な選択肢の一つです。
管理会社が面倒だからという理由だけで、その選択肢をなくしてしまうのは、もったいない話ではないでしょうか。
まとめ｜「できない」のではなく「やりたくない」だけでは？
物価は上がる。
金利も上がる。
修繕費も上がる。
賃貸経営を取り巻く環境は、決して楽ではありません。
そんな中、家賃の見直しは、オーナー様にとって重要な経営判断です。
もちろん、家賃を上げることが常に正解とは限りません。
値上げによって退去が増えれば、かえって収益が悪化する可能性もあります。
だからこそ、管理会社は市場を分析し、法律を理解し、オーナー様と一緒に判断する必要があるのです。
「契約中だからできません」
「更新時まで待ってください」
そう説明するのであれば、その理由をきちんと示してほしいと思います。
本当に法律上できないのか。
入居者との関係を考えて、今はやらない方がよいのか。
それとも、単に管理会社が面倒だからやりたくないのか。
この3つは、まったく違う話です。
そして、賃料増額をめぐる非弁行為の問題についても、正しく理解する必要があります。
法律を知らずに無理な交渉をするのは危険です。
しかし、法律を知らないからといって、最初から何もしないのも違うと思います。
私は、賃貸管理会社の仕事は、単に家賃を集金することではないと考えています。
オーナー様の賃貸経営を、長期的に成功へ導くこと。
そのために必要な提案を行い、できることを実行し、専門家の力が必要なところでは適切に連携する。
それが、本来の賃貸管理会社の姿ではないでしょうか。
最後に、管理会社の皆さんに一言。
「家賃の値上げはできません！」
そう答える前に、まずは借地借家法32条と弁護士法72条を確認してみませんか？
案外、「できない」のではなく「やりたくない」だけかもしれませんよ（笑）。
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