気をつけて！ジモティーからの入居希望99％滞納者説
最近は減りましたが、賃貸オーナー様から、こんな相談を受けることがあります。
「ジモティーを使って入居者を募集したいんだけど、どう思う？」
皆さん、ジモティーをご存じでしょうか？
ジモティーとは、地域の人同士でさまざまな情報をやり取りできる掲示板サービスです。
家具や家電の譲渡、求人情報などに加え、不動産の入居者募集にも利用されています。
オーナー様からすると、無料で入居者を募集できるのは魅力的でしょう。
不動産会社に頼らず、自分で入居者を見つけられる。
広告料も節約できるかもしれない。
「これはいい！」
と思われるのも分かります。
ちなみに、私はジモティーというサービス自体を批判するつもりはありません。
便利なサービスだと思います。
しかし、です。
賃貸住宅の入居者募集に使う場合は、少し注意していただきたいのです。
なぜなら、当社が実際に経験してきたケースでは、なかなか厄介な問題が起きているからです。
今回は、富山の賃貸管理現場で経験した、ジモティー経由の入居希望者についてお話しします。
タイトルは、少々過激に「99％滞納者説」としました（笑）。
もちろん、ジモティーの利用者の99％が滞納者だという統計があるわけではありません。
あくまで、私が現場で感じている警戒感を表現したタイトルです。
では、実際に何が起きているのでしょうか？
なぜ、ジモティーから部屋を探すのか？
オーナー様がジモティーに空室情報を掲載します。
すると、入居希望者から問い合わせが入ります。
「この部屋、まだ空いていますか？」
「内見したいのですが」
オーナー様は喜んで当社に連絡してきます。
「入居希望者が見つかったので、対応をお願いします！」
当社から、そのお客様に連絡します。
ところが……。
まぁ、連絡が取れません（笑）。
私の経験上、ジモティー経由でオーナー様から紹介された方のうち、約9割は、その後の連絡がつかない印象です。
もちろん、当社が対応した限られたケースでの話です。
では、なぜ連絡が取れないのでしょうか？
私は、その理由の一つに、
「不動産会社を間に入れたくない」
という事情があるのではないかと考えています。
「不動産屋を通したくない！」その理由は？
ジモティーから問い合わせてきた方の中には、オーナー様にこんな説明をされる方もいます。
「仕事が忙しくて、不動産屋に行く時間がないんです」
「以前、不動産会社とトラブルになったので、信用できないんです」
「保証会社に保証料を払いたくありません。連帯保証人なら用意できます」
「夜の仕事なので、昼間は不動産屋に行けないんです」
もちろん、こうした事情が本当の方もいらっしゃるでしょう。
忙しくて来店できないのであれば、オンラインで手続きを進める方法もあります。
保証会社を利用したくないことにも、さまざまな理由があると思います。
しかし、当社が経験してきた中には、別の事情を抱えていた方もいました。
それは、
「通常の入居審査を受けたくない」
という事情です。
例えば、過去に家賃滞納を繰り返していた方。
現在の住まいで家賃を滞納している方。
以前の賃貸住宅で重大なトラブルを起こしていた方。
こうした事情を抱えた方が、管理会社や保証会社を通さず、オーナー様と直接契約できる物件を探している可能性もあるのです。
ただし、連絡が取れないというだけで、その人が滞納者だと決めつけることはできません。
問題は、入居審査を省略した結果、オーナー様が把握すべきリスクを見落としてしまうことなのです。
狙われるのは「直接契約してくれる大家さん」
賃貸住宅を借りる場合、通常は不動産会社や管理会社が契約手続きに関与するケースが多いと思います。
申込内容の確認。
本人確認。
入居審査。
保証会社の利用。
賃貸借契約書の作成。
こうした手続きを経て、入居していただきます。
しかし、オーナー様と入居者が直接契約する場合、不動産会社を通さずに契約することも可能です。
そして、ここに落とし穴があります。
「保証会社なんて必要ありませんよ！」
「私を信用してください！」
「必ず家賃は払いますから！」
そう言われて、オーナー様が審査を十分に行わず契約してしまう。
もちろん、直接契約そのものが悪いわけではありません。
問題なのは、必要な確認を省略してしまうことです。
一度入居してしまえば、家賃を払わないからといって、簡単に追い出すことはできません。
悪質な入居希望者が、そこを理解したうえで近づいてくる可能性もあるのです。
当社が扱ったジモティー経由の問い合わせは約20件。成約はゼロ！
では、実際にジモティーからの反響はどうなのでしょうか？
当社でも、オーナー様の希望により、ジモティー経由の問い合わせに対応してきました。
これまでに扱った件数は、約20件。
その結果は……。
成約ゼロ件です！
20件ほど対応して、1件も契約に至っていません。
もちろん、これは当社の限られた経験であり、全国のジモティー経由の成約率を示すものではありません。
ただ、当社で実際に起きていることは、この数字なのです。
オーナー様には、問い合わせがあった段階で、
「管理会社から連絡がありますので、そちらとお話ししてください」
と伝えていただいています。
すると、その後は電話に出ない。
折り返しもない。
連絡がつかなくなる。
そんなケースが非常に多いのです。
私は、
「あっ、不動産会社が入ると分かったからかな？」
と思うこともあります。
もちろん、真相は本人にしか分かりません。
しかし、少なくとも当社では、ジモティー経由の問い合わせが入居につながった実績は、今のところないのです。
なんと、以前に夜逃げした滞納者から問い合わせが！
これも、当社で実際にあった話です。
ジモティー経由で、ある物件に入居希望の問い合わせがありました。
オーナー様から当社へ連絡が入り、申込者の情報を確認してみると……。
「あれ？この人、以前うちの管理物件で家賃を滞納して、夜逃げした人じゃない？」
なんと、過去に当社の管理物件で家賃を滞納し、退去した方だったのです。
どうやら、今回問い合わせた物件も当社の管理物件だとは知らなかったようです。
しかも、以前とは違う携帯電話番号で問い合わせてきました。
いやぁ、これは驚きました。
「新しい連絡先を教えていただき、ありがとうございます！」
……と言いたくなりましたね（笑）。
もちろん、過去に滞納した方でも、現在は生活を立て直している可能性があります。
過去の滞納歴だけで、すべてを判断するつもりはありません。
しかし、少なくとも、以前の契約で重大な問題があったことを把握せずに、再び契約してしまうことは避けたいものです。
管理会社が関与していたからこそ、過去の管理記録との照合で気づくことができたケースでした。
なお、こうした情報の確認や利用には、個人情報保護のルールを守る必要があります。
過去の重大なトラブルが分かったケースも
別の問い合わせでは、オーナー様が事前に聞き取った情報をもとに、当社で確認を進めたところ、過去の重大なトラブルに関する情報が浮かび上がったこともあります。
その中には、以前の賃貸住宅で違法薬物の栽培に関係したとされる情報もありました。
ただし、ここは慎重に扱わなければなりません。
人づての情報やインターネット上の情報だけで、犯罪行為があったと断定することはできません。
本人確認や情報の正確性、利用目的を確認する必要があります。
私が言いたいのは、入居希望者を疑ってかかれということではありません。
大切な資産を貸す以上、必要な審査と確認を省略してはいけないということです。
過去に滞納した人が、全員悪いわけではない
ここは、誤解してほしくないところです。
私は、過去に家賃を滞納した経験がある人や、以前に問題を起こした人が、全員悪い人だとは思っていません。
人生、いろいろあります。
失業した。
病気になった。
事業に失敗した。
離婚して生活が苦しくなった。
さまざまな事情で、家賃を払えなくなることもあるでしょう。
また、過去に過ちを犯した人でも、更生して真面目に生活している方はたくさんいらっしゃいます。
私は、そういう方まで一律に否定するつもりはありません。
ただ、事情があるのであれば、隠さずに相談してほしいのです。
「以前、家賃を滞納したことがあります」
「今は仕事が決まり、収入も安定しています」
「保証会社の審査が不安なのですが、相談できますか？」
そうやって正直に話していただければ、事情を確認し、対応できる方法を一緒に考える余地があります。
もちろん、希望すれば必ず入居できるわけではありません。
それでも、大切なのは、過去に何があったかだけでなく、現在の状況と、これからきちんと契約を守れるかどうかだと思います。
家賃を払わなくても、すぐには退去させられない！
ここからは、オーナー様に特に知っていただきたい話です。
賃貸借契約では、入居者が家賃を滞納したからといって、貸主が直ちに部屋から追い出せるわけではありません。
契約解除や建物明渡しには、法律上の要件と適切な手続きが必要です。
家賃滞納が続いた場合でも、契約当事者間の信頼関係が破壊されたといえるかなど、個別の事情が問題になります。
「3ヶ月滞納したら必ず解除できる」
「3ヶ月待てば強制退去させられる」
という単純な決まりがあるわけではありません。
また、裁判などの法的手続きが必要になれば、解決までに時間がかかる場合もあります。
悪質な人の中には、こうした事情を知ったうえで、最初から家賃を支払うつもりがないのではないかと疑われるケースもあります。
最初の契約金だけ支払い、その後は家賃を払わない。
督促しても応じない。
簡単には退去しない。
こうなると、オーナー様は大変です。
入居させるのは簡単でも、問題が起きた後の解決は簡単ではないのです。
家賃1年分が未納！原状回復に約100万円！
これは、以前、当社に相談に来られたオーナー様の話です。
そのオーナー様は、ご自身で入居者を受け入れました。
ところが、入居後、一度も家賃を払ってもらえなかったそうです。
しかも、保証会社も利用していませんでした。
入居者は家賃を滞納したまま、約1年間住み続けていました。
困り果てたオーナー様が、当社に相談に来られたのです。
そこで、当社が状況を確認し、対応に関わることになりました。
その後、入居者は突然退去していきました。
しかし、部屋の中は大変な状態でした。
原状回復に必要な費用は、なんと約100万円。
家賃は約1年分が未納。
原状回復費用も約100万円。
何やってるか分かりません……。
もちろん、原状回復費用のすべてが最終的にオーナー様の負担になるとは限りません。
入居者への請求や回収の可否は、損傷の内容や契約条件などによって変わります。
しかし、実際に修繕を進めるためには、まとまった資金が必要になることもあります。
そして、回収できなければ、オーナー様の大きな損失です。
最初に適切な入居審査を行い、保証会社の利用などを検討していれば、リスクを軽減できた可能性があります。
ただし、保証会社に加入していても、すべての損失が保証されるわけではありません。
「広告料を節約したつもりが、結果として大きな損失になった」
そんなことにならないよう、気をつけていただきたいのです。
当社では、ジモティーの利用を禁止していません
ここまで読むと、
「じゃあ、ジモティーは使わない方がいいの？」
と思われるかもしれません。
しかし、当社では、オーナー様がジモティーを使って入居者を募集することを禁止していません。
むしろ、オーナー様ご自身で入居希望者を見つけることは、悪いことではないと思っています。
ただし、当社では一つルールを設けています。
「ジモティーで反響があったら、必ず当社につないでください」
そして、
「入居審査と契約締結は、当社が担当します」
というものです。
オーナー様がご自身で入居希望者を見つけてくださった場合、当社では、その紹介に対するADは請求しない運用にしています。
※契約手続きなどに関する費用は、別途の契約条件によります。
これなら、オーナー様はジモティーを活用できます。
管理会社も、通常の審査や契約手続きを行うことができます。
入居希望者にとっても、契約条件や手続きが明確になります。
オーナー様の募集活動と、管理会社の専門業務を組み合わせればよいのです。
ジモティーを使うなら、これだけは守ってほしい！
私は、ジモティーで入居者を募集する場合、最低限、次のことをお願いしたいと思っています。
① 問い合わせがあったら、管理会社へつなぐ
オーナー様だけで契約を決めてしまわず、管理会社に相談してください。
② 入居審査を省略しない
申込内容や契約条件を確認し、必要に応じて保証会社の利用を検討してください。
③ 「保証会社なしでいいですよ」と安易に約束しない
保証会社を利用しない場合には、家賃滞納時の回収リスクをオーナー様がどこまで負うのか、十分に考える必要があります。
④ 契約書をきちんと作成する
家賃、敷金、契約期間、解約条件、原状回復などを明確にしておきましょう。
⑤ 入居を急がない
「今日中に契約したい！」
「すぐに鍵を渡してほしい！」
そう言われても、必要な確認を省略してはいけません。
早く空室を埋めたい気持ちは分かります。
しかし、焦って契約した結果、長期間の滞納やトラブルに発展してしまえば、元も子もありません。
まとめ｜ジモティーが悪いのではない。審査を省くのが危険なのです！
今回、かなり辛口でお話ししました。
「ジモティーからの入居希望99％滞納者説」
もちろん、99％という数字に統計的な根拠があるわけではありません。
また、ジモティーから問い合わせる人が、全員問題のある入居希望者だと言いたいわけでもありません。
ただ、当社が過去に対応した約20件では、成約に至ったケースはありませんでした。
さらに、過去に当社の管理物件で滞納して退去した方から、再び問い合わせが入ったこともありました。
こうした経験から、私はジモティーを使った直接契約には慎重になるべきだと考えています。
賃貸経営で大切なのは、単に空室を埋めることではありません。
きちんと家賃を支払っていただき、長く安心して住んでいただくこと。
これが重要なのです。
そのためには、入居審査や保証、契約手続きを軽視してはいけません。
ジモティーを利用すること自体は構いません。
しかし、オーナー様だけで判断せず、ぜひ管理会社に相談してください。
「広告料を節約したつもりが、家賃1年分と原状回復100万円の損失！」
そんなことになったら、笑い話では済みません。
最後に、全国の賃貸オーナーの皆さんへ。
ジモティーで入居希望者が見つかったら、喜ぶ前に、まず管理会社へ相談してください！
空室を埋めることより、入居後の賃貸経営を守ることの方が、ずっと大切なのです。
コメント