富山の賃貸経営で「人気エリア」はどこ？
最近、オーナー様、特に不動産投資家の方から、こんなことを聞かれる機会が増えました。
「今、富山で人気のエリアは駅北と五福ですよね？」
確かに、最近の富山市内で「人気エリア」として名前が挙がることが多いのが、
「富山駅北エリア」と「五福エリア」
です。
富山駅北エリアは、富山駅の南北を走っていた路面電車が接続されて以降、駅北側の開発も進み、多くの賃貸住宅が建築されました。
五福エリアには富山大学があり、以前から学生需要のあるエリアです。近年はこの五福周辺でも、新築アパートが増えています。
では、この2つのエリアは、本当に「賃貸経営に適した人気エリア」なのでしょうか？
私は、ここに少し疑問を感じています。
その「人気エリア」、誰が言っていますか？
「駅北と五福が人気なんですよね？」
そう聞かれたとき、私は逆に質問します。
「それは誰から聞きましたか？」
すると、
「建築業者から聞いた」
「不動産投資家の〇〇さんから聞いた」
「〇〇不動産の社長から聞いた」
といった答えが返ってきます。
ここで一度、考えてほしいのです。
その人は、実際に賃貸仲介の現場で入居希望者と接している人でしょうか？
もちろん、建築会社や投資家、不動産会社の経営者の話が間違っていると言っているわけではありません。
ただ、その情報をそのまま「入居者に人気があるエリア」と捉えてしまうのは危険だと思っています。
なぜなら、賃貸経営で重要なのは、
「誰かが人気だと言っていること」ではなく、実際に入居者が選んでいるかどうかだからです。
賃貸経営には「データ」が必要
私は以前から、
「賃貸経営にはデータが必要」
と言っています。
特に、これから富山でアパートを購入したり、新築したりして賃貸経営を始めようと考えている方には、声を大にして言いたい。
データに基づかない「人気エリア」という言葉だけで、投資判断をしないでください。
当社では、リクルートのSUUMOから、問い合わせや検索時のエリア情報などに関するデータの提供を受けています。
そのデータを見ると、確かに「五福」「駅北」はよく見られています。
でも、ここに大きな落とし穴があります。
「よく見られている」と「よく契約されている」は、まったく別の話です。
なぜ駅北や五福は「よく見られる」のか？
理由の一つは、非常に単純です。
物件がたくさんあるからです。
ここ数年、五福や駅北では新築アパートの建築が続きました。
私がこの記事を書いている時点でSUUMOを確認すると、駅北エリアでは「築5年以内」で絞っても100件近い空室が掲載されています。
五福では築年数を絞らなければ200件以上。
※掲載件数は検索条件や時期によって変動します。
私はこれを見て、
「これを本当に人気エリアと呼んでいいのだろうか？」
と思うのです。
「SUUMOで見られている＝人気」とは限らない
新築アパートがたくさん建てば、当然、SUUMOに掲載される物件も増えます。
しかも、同じ物件を複数の不動産会社が掲載することもあります。
掲載されている物件が多ければ、入居希望者の目に触れる機会も増えます。
当然、クリックされる回数も増える。
その結果、データ上では「よく見られているエリア」として表れてきます。
しかし、
「検索された」
「閲覧された」
「問い合わせされた」
「内見された」
「申込みされた」
「契約された」
これらは全部、別の数字です。
ここを一緒にしてはいけません。
見られたのと、決まったのは別問題なのです。
「人気エリア」という言葉が独り歩きする
もう一つ注意してほしいのが、物件を「売る側」の情報です。
例えば建築会社であれば、当然、新しいアパートを建ててもらうことが仕事になります。
そのため、
「このエリアは人気があります」
「この賃料でも決まります」
「このくらいの利回りが出ます」
といった収支計画が提示されることがあります。
もちろん、きちんと市場調査をしたうえで提案している会社もあります。
ただ、その会社の目的と、オーナーの目的は必ずしも同じではありません。
建築会社にとっては「建物を建てること」が売上になります。
一方、オーナーにとって重要なのは、
「建てること」ではなく、その後10年、20年と安定して賃貸経営を続けられることです。
だから私は、「人気エリア」という言葉だけでは判断しません。
人気のないエリアでも賃貸経営は成立する
逆のケースもあります。
当社では、富山市内でも旧大沢野町や八尾町など、一般的には「人気エリア」として名前が挙がることが少ない地域にも管理物件があります。
それでも、おかげさまで高い入居率を維持している物件があります。
なぜでしょうか？
理由はシンプルです。
オーナー様が物件の価値を上げ、市場に合った適正な家賃で募集しているからです。
中には、家賃そのものは決して高くなくても、投資額とのバランスによって20％を超える利回りを確保している物件もあります。
つまり、
「人気エリアに物件を持っている＝賃貸経営が成功する」ではありません。
逆に、
「人気のないエリア＝賃貸経営ができない」でもありません。
ここを間違えてはいけません。
一番重要なのは「入居者に一番近い現場」
そして私が最も重要だと考えているのが、
「賃貸仲介の現場の意見」です。
当社の賃貸仲介の現場には、年間2,000件近い反響があり、1,000件近い来店があります。
3名のスタッフで対応していますから、単純計算でも1人あたり年間300人以上のお客様と接していることになります。
「なぜ、この物件を選んだのか」
「なぜ、この物件をやめたのか」
「どのエリアと迷ったのか」
「何を条件に探しているのか」
「家賃はいくらまでなら出せるのか」
こうした入居希望者の生の声を毎日のように聞いているのが、賃貸仲介の現場です。
だから私は、経営者である自分の感覚よりも、現場で毎日お客様と接しているスタッフの意見を重要視しています。
「なんとなく人気」で賃貸経営をしない
ただし、現場の意見だけでも十分ではありません。
「最近、あのエリアが人気な気がする」
「〇〇の物件がよく決まっている気がする」
これでは、結局「感覚」の話になってしまいます。
だからこそ、
現場の声＋顧客データ
が必要なのです。
問い合わせ数、来店数、内見数、申込数、成約数、キャンセル数などをきちんと記録し、分析する。
「人気があるらしい」ではなく、
実際にどこが見られ、どこが問い合わせされ、どこが内見され、最終的にどこが契約されているのか。
ここまで追いかけて、初めて賃貸経営に使えるデータになると私は考えています。
富山で本当に見るべきなのは「人気エリア」ではない
これから富山で賃貸経営を始める方に、私が一番伝えたいのはここです。
「どこが人気ですか？」から物件選びを始めないでください。
見るべきなのは、
「そのエリアで、その物件が、競合物件と比較して選ばれる理由があるか」
です。
人気と言われるエリアでも、供給が増えすぎれば競争は激しくなります。
逆に、一般的には人気がないと言われるエリアでも、競合が少なく、需要に合った物件を適正な家賃で提供できれば、十分に賃貸経営は成立します。
賃貸経営は「人気投票」ではありません。
最終的に重要なのは、入居してもらい、長く住んでもらい、利益を残せるかどうかです。
ちなみに――。
供給過剰と言われることの多い「新庄エリア」や「山室エリア」。
現場を見ていると、意外とよく決まっているんですけどね（笑）
これだから、賃貸経営は「イメージ」だけで判断すると怖いのです。
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