昨今の物価高を受けて、オーナー様から「家賃を上げたい」という相談が増えています。
建築費、修繕費、人件費、設備の交換費用……。
あらゆるものが値上がりしている中で、家賃だけが何年も据え置き。
下手をすれば「家賃を下げてほしい」
これでは、賃貸経営が厳しくなるのも当然です。
ところが、家賃の値上げについて相談すると、不動産会社からこんなことを言われた経験はありませんか？
「入居中の家賃は上げられません」
「契約更新のタイミングでなければ無理です」
「富山のような地方では、家賃の値上げなんて難しいですよ」
本当にそうでしょうか？
今回は、富山で実際に賃貸管理を行っている立場から、家賃の値上げについてお話ししたいと思います。
入居中でも家賃の値上げ交渉はできる！
まず、結論から。
入居中でも、家賃の値上げ交渉は可能です。
しかも、必ずしも契約更新のタイミングである必要はありません。
これ、意外と知らないオーナー様が多いのです。
それどころか、不動産会社の担当者ですら知らないケースがあります。
「〇〇不動産さんでは、入居中の値上げはできないと言われました」
実際に、そんな相談を受けることもあります。
中には、面倒な仕事を避けたいがために「できない」と説明している担当者もいるのではないか、と疑いたくなることがあります。
ただ、それ以上に問題だと感じるのは、悪意があるわけではなく、本当に「できない」と思い込んでいるケースです。
法律を知らない、あるいは正しく理解していないために、オーナー様の収益改善の機会を失わせてしまう。
私は、これは管理会社として非常にもったいないことだと思っています。
借地借家法第32条をご存じですか？
実は、家賃の増額請求については、法律にきちんと定められています。
借地借家法第32条です。
この法律では、建物の家賃が次のような事情によって不相当になった場合、将来に向かって家賃の増額や減額を請求できるとされています。
- 土地や建物に対する税金などの負担の増減
- 土地や建物の価格の変動、その他の経済事情の変動
- 近隣の同じような物件との家賃の比較
つまり、契約期間中だからという理由だけで、家賃の増額請求が禁止されているわけではないのです。
もちろん、一定期間は増額しないという特約がある場合など、例外もあります。
また、増額請求ができることと、希望した金額への値上げが認められることは別です。
それでも「入居中は法律上、絶対に値上げできない」という説明は正しくありません。
今の物価高は、家賃値上げの理由にならないのか？
私は、ここが重要だと思っています。
現在、さまざまな物の価格が上がっています。
建物を維持するための費用も、以前とは大きく変わってきました。
賃貸住宅は、建てたら終わりではありません。
外壁の修繕、屋根の補修、給湯器やエアコンの交換、共用部の維持管理など、継続的に費用が発生します。
こうした費用が上がっているのに、家賃は10年前と同じ。
果たして、それが適正な家賃なのでしょうか？
借地借家法第32条には「経済事情の変動」という考え方があります。
今の物価高も、家賃の適正性を見直す一つの材料になるのではないでしょうか。
ただし、物価が上がったという理由だけで、どんな金額への値上げでも認められるわけではありません。
周辺相場や従前の家賃、契約条件なども踏まえて判断する必要があります。
実例！23世帯中20世帯が家賃の値上げに合意した
ここからは、当社で実際にあった話です。
当社では、オーナー様から家賃の値上げについて相談があれば、実現の可能性を検討し、積極的に交渉を行っています。
その中でも、直近で特に印象に残っている事例があります。
富山駅周辺にある管理物件で、オーナー様から賃料の値上げを依頼されました。
その値上げ幅が、なんと……
月額15,000円〜20,000円！
正直に言います。
「さすがに、これは難しいんじゃないか……」
私自身、そう思いました。
一般的な家賃の値上げ交渉を考えれば、決して小さな金額ではありません。
しかし、オーナー様から依頼された以上、我々も最初から諦めるわけにはいきません。
そこで、入居者の皆様に賃料改定のお願いを通知しました。
すると、驚くような結果になったのです。
23世帯中、なんと20世帯が、特に大きなクレームもなく値上げに合意したのです！
もちろん、この物件は富山駅周辺という、もともと賃料水準が比較的高いエリアにあるという事情もあります。
すべての物件で同じ結果になるとは思っていません。
それでも、私にとっては大きな発見でした。
「そんなに家賃を上げられるはずがない」は、我々の固定観念？
今回の事例で、私が強く感じたことがあります。
それは、
「20,000円も家賃を上げられるはずがない」と思っていたのは、我々自身ではないか？
ということです。
もちろん、入居者の皆様が喜んで値上げに応じたわけではありません。
おそらく、渋々だったと思います。
ただ、世の中の物価が上がっていることは、入居者の皆様も実感されています。
食品も、電気代も、さまざまなサービスも値上がりしている。
そうした状況の中で、家賃の値上げについても一定の理解を示していただけた可能性があります。
さらに、法人契約の場合は、少し事情が違うこともあります。
企業自身も商品やサービスの価格改定を行っているため、家賃の値上げについて強く反対しにくいという事情もあるのかもしれません。
もちろん、これは私の現場での見方であり、すべての法人契約に当てはまるわけではありません。
それでも、今回の経験から一つ言えることがあります。
「どうせ無理だろう」と、交渉する前から諦めてはいけない。
これは、賃貸管理の現場にいる我々自身が、改めて認識すべきことだと思いました。
コロナ禍で下げた家賃、そのままになっていませんか？
もう一つ、オーナー様に考えていただきたいことがあります。
コロナ禍では、入居者から家賃の減額をお願いされたケースもあったと思います。
「売上が減ってしまった」
「収入が厳しくなった」
そうした事情を考慮して、家賃を下げてあげたオーナー様もいらっしゃるでしょう。
では、その家賃は今、どうなっていますか？
一度下げた家賃が、そのままになっていませんか？
当時の特別な事情によって家賃を下げたのであれば、現在の状況を踏まえて、元の家賃に戻す交渉をすることは決しておかしな話ではないと思います。
ただし、減額時の合意内容によっては、元の家賃に戻すために改めて合意や法的な検討が必要になります。
「一時的に下げたのだから、当然戻せる」と決めつけるのではなく、契約内容を確認したうえで進めることが重要です。
家賃の値上げは、管理会社の実力が問われる仕事
私は、賃貸管理会社の仕事は、単に家賃を集金したり、入居者からのクレームに対応したりすることではないと思っています。
オーナー様の賃貸経営を、いかに良くしていくか。
これが本来の仕事です。
家賃の値上げも、そのための重要な仕事の一つです。
もちろん、値上げをお願いするのは簡単ではありません。
入居者から反発されることもあります。
説明の仕方を間違えれば、トラブルになる可能性もあります。
だからこそ、管理会社の知識や経験、交渉力が問われるのです。
「入居中だから無理です」
「富山では難しいです」
そう言って最初から諦めてしまうのは簡単です。
でも、それではオーナー様の収益を改善する機会を逃してしまいます。
できない理由を探すのではなく、どうすれば実現できるかを考える。
私は、そういう管理会社でありたいと思っています。
ただし、家賃の値上げはやり方を間違えると危険！
ここまで家賃の値上げについて積極的な話をしてきましたが、最後に大切な注意点があります。
家賃の値上げは、何でも自由にできるわけではありません。
法律上、増額請求が認められる場合でも、入居者との間で金額について争いになることがあります。
借地借家法第32条では、増額について協議がまとまらない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、入居者は自分が相当と認める家賃を支払うことができるとされています。
つまり、オーナーが一方的に値上げを通知したからといって、必ずその金額を支払ってもらえるわけではありません。
また、値上げに応じないことだけを理由に、安易に契約解除や退去を迫るような対応は、重大なトラブルにつながる可能性があります。
定期借家契約などでは、契約内容によって適用されるルールが異なる場合もあります。
だからこそ、賃料の増額交渉は、法律と実務を理解したうえで慎重に進める必要があります。
まとめ｜地方だから、入居中だからと諦めない
富山のような地方では、家賃を上げるのは難しい。
入居中の家賃は上げられない。
そう思い込んでいるオーナー様は、まだまだ多いと思います。
しかし、当社では実際に、23世帯中20世帯が月額15,000円〜20,000円の賃料増額に合意した事例があります。
もちろん、これは個別の成功事例であり、すべての物件で同じように値上げできるわけではありません。
それでも、
「地方だから無理」
「入居中だから無理」
「どうせ入居者は応じない」
そんな固定観念だけで、賃料の見直しを諦めてしまうのはもったいないと思います。
賃貸経営は、入居者に住んでもらって終わりではありません。
建物を維持し、入居者に快適に暮らしていただきながら、オーナー様にも適正な利益を残していただく。
そのために、必要な家賃の見直しを提案することも、管理会社の大切な仕事です。
皆さんの管理会社は、家賃の値上げについて、きちんと相談に乗ってくれていますか？
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